日本の空き家の評価と認定：評価を活用して安価に空き家を購入する方法

日本では、空き家（空き家）の数が増加し続けており、特に地方都市や人口減少地域には、価格が安く管理されていない空き家が多数存在します。空き家の評価方法や政府の制度を理解すれば、合理的または非常に安価な価格で空き家を手に入れるチャンスがあります。

1. 「空き家」とは何か？どのように認定されるか？

「空き家」とは、1年以上継続して人が使用していない住宅を指します。倒壊の危険性や衛生問題などがある場合、市区町村はその住宅を「特定空き家」に指定できます。特定空き家に指定されると、修繕や解体命令が出される可能性があり、固定資産税の優遇措置もなくなり、税金が大幅に増えることがあります。

2. 空き家評価の基本：土地価値＋建物価値

土地評価

土地の価格は、主に以下のデータを基に評価されます。

**公示地価（国土交通省が毎年3月に公表）

**路線価（国税庁が相続税計算の基準として公表）

**実勢価格（同一地域での実際の取引価格）

建物評価（原価法）

**建物の価値は原価法で計算されます。

再建築費 × （残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数）

例：木造住宅で再建築費1,500万円、築20年、法定耐用年数22年の場合、残存価値は約136万円です。築30年以上の場合、建物価値はほぼ0円となり、価格は土地の価値にほぼ依存します。

3. 評価を活用して安い空き家を見つける方法

空き家バンクの活用

多くの自治体が運営する「空き家バンク」には、相場よりかなり安い物件が多数登録されており、情報も透明です。

特定空き家をあえて狙う

修繕や解体が必要ですが、価格が非常に安いため、リフォーム能力がある買主や投資家に適しています。

住宅診断（ホームインスペクション）の実施

専門家に構造やリスクをチェックしてもらい、価格交渉の材料にし、将来の修繕費用を抑えられます。

仲介手数料を避けて直接購入

市役所や空き家バンクを通じて所有者と直接交渉すれば、中間マージンを省けます。

4. 注意点とリスク

5. 主要都市の空き家価格帯（2024年参考）

※価格は物件の状態や土地面積により大きく変動します。あくまで目安です。

6. なぜ評価が重要なのか？

建物の構造問題を把握（地盤沈下、シロアリ被害、壁の亀裂など）

修繕が必要かどうか判断（残耐用年数と修繕費用のバランス）

補助金申請の根拠となる評価書の作成

価格交渉に活用可能な材料になる

7. 評価時の重要チェックポイント

•建築構造と材質（木造、鉄骨造、RCなど）

•築年数と法定耐用年数

•再建築可能条件（接道義務、用途地域）

•屋根や防水、排水設備の劣化状況

•周辺の土地利用状況や公共施設の整備状況

8. 専門評価と自分でできる判断の組み合わせ

•専門家による不動産鑑定士やホームインスペクターの調査が最も確実

•物件選定の初期段階ではGoogleストリートビューや現地調査で外観確認も有効

•土地用途図や公的資料も活用し、法的制限を事前に調査する

•「LIFULL HOME’S 空き家バンク」などの不動産情報サイトを活用

9. 成功事例

東京都在住のある方は、山梨県の空き家バンクで150万円の木造平屋を発見。住宅診断で構造が安定していることを確認し、約80万円の修繕費で改修。最終的な総投資額は300万円未満で、週末別荘として活用しています。

このような成功例は全国に多数あり、情報収集と適切な評価を行えば、想像以上に安価で理想の空き家を手に入れることが可能です。

空き家価格表

空き家評価